Eric Wu, Arizona Üniversitesi'nde ikinci sınıf ekonomi öğrencisiyken, ekstra parasını pizza ya da bira almak için kullanmadı. Burs parasının 20.000 dolarını kampüs yakınındaki üç yatak odalı bir evde peşinat olarak kullandı ve sınıf arkadaşlarına iki oda kiraladı. Wu, bu geliri çabucak başka bir mülke ve sonra bir başkasına yatırdı. Mezun olduğu zaman, Tucson'da yaklaşık 25 eve sahipti.
Bugün 36 yaşındaki Wu, San Francisco merkezli gayrimenkul teknolojisi şirketi Opendoor'un kurucu ortağı ve CEO'su. 1,3 milyar dolarlık fonla, başlangıç, evlerin çevrimiçi alım satımı olan iBuying olarak bilinen bir endüstri nişine agresif bir şekilde öncülük etti. 2014'teki lansmanından bu yana şirket, ABD genelinde 23 şehirde 50.000 ev satın aldı ve sattı. Yalnızca bu yıl, Opendoor 5 milyar dolarlık ev satın almak için hızla ilerliyor. iBuying şu anda ABD'de 1,6 trilyon dolar değerindeki yıllık gayrimenkul işlemlerinin yüzde 1'inden daha azını oluşturuyor olsa da, bu sayının artması bekleniyor: Opendoor'un rakipleri şimdi diğer teknoloji girişimlerinin yanı sıra Keller Williams ve Realogy's Coldwell gibi gayrimenkul yiğitlerini de içeriyor. Bankacı.
Opendoor, emlak sektörünü internet çağına uygun hale getirme yarışında net bir başlangıç yaptı. Ancak daha hızlı büyüme dürtüsü, artan ağrıları da beraberinde getirdi. Ev satın alma ve satma sürecinin bazı kısımlarını otomatikleştirmek, Opendoor'un kolayca erişilebilen açık evlerinde güvenlik sorunları ortaya çıkardı. Girişimin ne zaman kâr edeceği ve şirketi geçim kaynakları için bir tehdit olarak görebilecek yerel Emlakçıların yardımına ne ölçüde ihtiyaç duyacağı belli değil. Ve şirket hala, konut piyasası daha kötüye giderse ne olacağı sorusuyla karşı karşıya.
Opendoor'un liderliği ve yatırımcıları yılmaz: Ev alma ve satma arasındaki sürtüşmenin yerini birkaç tuşa bırakan bir dünyayı hedeflediklerini söylüyorlar. 2015 yılında Opendoor'un 20 milyon dolarlık B Serisini yöneten girişim şirketi GGV Capital'in yönetici ortağı Glenn Solomon, 'Çok, çok milyar dolarlık bir pazar fırsatına bakıyorsunuz' diyor. tek haneli veya hatta düşük çift haneli yüzde pazar payı. Bu endüstrinin işleyişini gerçekten değiştirmek istiyorlar.'
Opendoor'un bu hedefe ulaşmak ve son 3,8 milyar dolarlık değerini gerçekleştirmek için uzun bir yolu var. Ancak Wu iddialı vizyonuna ulaşabilirse, bu sayı düşük görünecek. 'Hiç kimse' diyor, 'bu kategoriyi gerçekten yeniden icat etmedi.'
Kilit açma fırsatı
Opendoor, gösterilerin ve açık evlerin verdiği rahatsızlık ve bir evi listelemeden kapanışa kadar ortalama 70 gün içinde satma gibi taşınmanın ağırlaştırıcılarının çoğunu hafifletmeyi vaat ediyor. Çevrimiçi olarak evinizin birkaç ayrıntısını veriyorsunuz. Opendoor bir teklif fiyatı oluşturur ve düzenler teftişler ve taşınma tarihinizi seçtikten sonra gerekli onarımları tamamlayacaktır. Opendoor, evi daha yüksek bir fiyata yeniden satarak ve satıcılar tarafından ödenen bir ücret karşılığında para kazanır, yüzde 6 ile 13 arasında (Emlakçı ücretleri genellikle yüzde 6'dır).
Wu, Opendoor için konsept kanıtını, akıl hocası, eski Khosla Ventures genel müdürü (ve şimdi Opendoor yönetim kurulu üyesi) yardımıyla 2013 yılında oluşturdu. Keith Rabois ve kısa süre sonra 10 milyon dolarlık bir A Serisi aldı. Yatırımcılar arasında Andreessen Horowitz, Softbank, GV, Uber'in kurucusu Travis Kalanick, Reddit'in kurucu ortağı Alexis Ohanian ve Y Combinator başkanı Sam Altman yer alıyor. Şirket Phoenix pazarına girdi ve kısa süre sonra diğerlerine de genişledi. Girişimin 1.300 çalışanı ve ev satın alma çılgınlığını sürdürmek için ek 3 milyar dolarlık borç finansmanı var. Opendoor daha önce söyledi 2020 yılına kadar 50 şehirde olmayı planlıyor.
Wu'ya yakın olanlar onu akıllı, enerjik ve gayrimenkul takıntılı olarak tanımlıyor. Üniversiteden sonra, 2007'de apartman arama web sitesi RentAdvisor.com'u ve iki yıl sonra mahalle veri analisti Movity'yi kurdu. sonunda Trulia'ya satıldı. Solomon, “Gezegende hem startupların nasıl çalıştığı hem de konut emlak piyasasının nasıl çalıştığı konusunda bu kadar uzmanlığa sahip çok fazla insan yok” diyor.
Geçen yıl, Opendoor 11.000'den fazla ev satın aldı ve 7.000'den fazla sattı - toplam hacmin iki katından fazla en yakın rakibi Offerpad. Opendoor, yenilemelere rakiplerinden daha az harcama yapıyor ve Colorado Üniversitesi Leeds İşletme Okulu'nda ikamet eden akademisyen Mike DelPrete, hızlı satışa daha fazla odaklandığını tahmin ediyor. Üniversitenin emlak teknolojisi programını yöneten ve iBuyer'ı takip eden DelPrete, 'Tipik olarak, bu yeni bir kat boya ve tüm evlerine koydukları halının aynısı - buna 'Açık kapı halısı' diyorlar' diyor. sanayi. 'Modelleri operasyonel verimlilikle ilgili.'
Opendoor, evleri hızlı bir şekilde devirebilir kısmen, adından da anlaşılacağı gibi, açık evlerinin ultra erişilebilir olması nedeniyle. Boş listeler, aracılar, satıcılar ve potansiyel alıcılar arasında koordinasyon ihtiyacını ortadan kaldırır. Opendoor müşterileri, aynı anda yalnızca bir lisanslı Emlakçının erişebileceği tek bir anahtar içeren geleneksel bir kilit kutusu yerine, evlerine girmek için akıllı telefonlarını kullanıyor.
Wu, 'Eğer sadece evlere göz atmak ve onları ziyaret etmek istiyorsanız, bunu mümkün olduğunca basit ve isteğe bağlı hale getirmeliyiz' diyor.
İçeri girmek başlangıçta o kadar basitti ki, bir numaraya mesaj atmak ve bir e-posta adresi vermek, sorunlara yol açtı. Eski bir Açık Kapı yönetici ilk birkaç yıl boyunca ziyaretçilerin düzenli olarak Opendoor evlerinde uyuyan insanlar bulduğunu söylüyor. Çalışan, 'Orada kimse olmadığı için insanlar evlerde kamp kurardı' diyor. 'Haftalarca evleri işgal ederlerdi. Bu önemli bir sorundu.'
2017 yılında şirket, açık penceresini sabah 6 ile akşam 9 arasında sınırladı, birinin uzun süre mi yoksa mesai saatleri dışında mı kaldığını tespit etmek için hareket sensörleri kurdu ve gerektiğinde ev aramaları yapmak için güvenlik şirketleri tuttu. Artık Opendoor, kullanıcıların kimliklerini doğrulamaya yardımcı olan üçüncü taraf firmaları da kullanıyor.
Yeni önlemler yalnızca bazı kötü aktörleri ayıklıyor. 18 Nisan'da Dallas merkezli 14 yıllık Emlakçı Liliana Ornelas, Mesquite banliyösünde sakin bir sokakta üç yatak odalı bir evi ziyaret etmek için bir kadın müşteriyi aldı. Ana yatak odasında kapana kısılmış, Ornelas'ın içtiği sigarayı içen bir adama rastladılar. diyor ki çatlak olduğuna inanıyor.
Adam evi terk ederken ve Ornelas ile müvekkili yara almadan kurtulurken, ajan onun daha fazla Opendoor evi göstermeyeceğine söz verdi. Olayı Opendoor'a (ve Teksas Emlak Komisyonu'na) bildirdi, ancak şirket hiçbir zaman takip etmedi.
Opendoor konuyla ilgili yorum yapmaktan kaçındı. bölüm. Opendoor'un güvenlik ve ev deneyimi başkanı Brad Bonney yaptığı açıklamada şunları söyledi: 'Evlerimizde yetkisiz veya şüpheli faaliyet raporları aldığımızda, müşterilerimizle hemen iletişime geçiyor, araştırıyor ve konuları düzenli olarak kanun uygulayıcılarına yönlendiriyoruz. Ayrıca, ev izleme sistemleri, güvenlik devriyeleri ve mülklerimize erişim izni verilmeden önce müşterilerin incelenmesi de dahil olmak üzere evlerimizi güvence altına alacak önlemlere önemli ölçüde yatırım yapıyoruz.'
Phoenix bölgesindeki Tempe, Mesa ve Glendale kentlerinde, yerel halk bilgilendirme görevlilerine göre polis, Opendoor evlerinde 2018 yılına dayanan en az 10 olay kaydına sahip. Birinde polis iki kişiyi tutukladı bireyler Eve eroin enjekte etmek için girdiklerini ve geceyi geçirdiklerini söyleyenler. Bir diğerinde, polis olağanüstü bir suç emri olan bir gecekonduyu tutukladı. Olayla ilgili rapora göre, yetkililere açıkladı sabah 6'dan itibaren 'açık' olduğu için eve girebildiğini söyledi. her gün.
Emlakçılık zaten özellikle kadınlar için tehlikeli bir meslek. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin 2018 güvenlik raporu, kadın Emlakçıların yüzde 41'inin ve erkeklerin yüzde 20'sinin işte güvenliklerinden korkmalarına neden olan bir durum yaşadığını buldu. Emlakçılar arasında açık bir tutarsızlık vardı Inc. bu hikaye için konuştu: Dokuz erkekten biri Opendoor'un açık ev özelliğinden korktuğunu ifade ederken, beş kadından dördü yaptı. Atlanta merkezli Emlakçı Collette McDonald, tüm Opendoor turlarında yanında bir silah taşıdığını söylüyor. 'Müvekkilim ve ben birbirimize bağlıyız' diyor. 'Kimse diğer kişi olmadan bir odaya girmez.'
Opendoor, mülklerinin geleneksel açık evlerden ve özel ev gösterilerinden daha tehlikeli olmadığını iddia ediyor. Bonney, 'Piyasadaki herhangi bir evde olan şeyler Opendoor evlerinde olabilir ve oluyor' diyor.
Bu bahar, Opendoor, uygulamasına, yakın zamanda bir ev açıldıysa, potansiyel alıcılara 'başka ziyaretçilerle karşılaşabileceklerini' bildiren bir mesaj ekledi. Bonney'e göre, müşteriler tur sürelerini rezerve etme veya diğerlerini kilitleme olanağı talep etti ve şirket bu tür özelliklerin eklenip eklenmeyeceğini uzun süre tartıştı.
'Opendoor'un değerlerinden biri, herhangi bir Opendoor evine sabah 6 ile akşam 9 arasında istediğiniz zaman gidebilmenizdir. randevusuz,' diyor Bonney. 'Ve bu yüzden hala bu tür çelişkili geri bildirimleri nasıl dahil edeceğimizi düşünüyoruz.'
Sektördeki müttefikleri bulma ve tutma
Opendoor alıcılarının yaklaşık yüzde 90'ı, bir bütün olarak endüstri ile eşit bir sayı olan acenteleri kullanıyor. Ancak Opendoor'a satış kolaylığı sayesinde, satıcıların yüzde 10'undan daha azı temsilci tarafından temsil edilmektedir.
Wu, röportajlar sırasında Opendoor'un Emlakçıların yerini alma potansiyelini tartışırken sözlerini dikkatle seçti. Şubat ayında Silikon Vadisi'ndeki Startup Grind Küresel Konferansı'nda sahnede sahnede, 'Bugün Emlakçıların gerçeği,' dedi, 'rollerinin proje yönetiminden değişmesidir - özellikle de birçok süreci otomatikleştirdiğimiz ekosistemimizde --tavsiye etmek için.'
Opendoor, Emlakçılar ile iyi ilişkiler sürdürmek için bir teşvike sahiptir. Aracılar, seçtikleri özellikleri gösterme gücüne sahiptir. Ayrıca, satmak isteyen müşteriler için Opendoor'u bir alıcı olarak önerebilirler.
O halde şirketin Phoenix'teki acentelerle bazı mülkleri ortak listeye almayı test etmesi şaşırtıcı olmayabilir. Opendoor ayrıca, evleri kendi parametrelerinin dışında kalan (en yaygın olarak 100.000 ila 500.000 ABD Doları arasında olan ve 1960'tan sonra inşa edilen) müşteriler için bir temsilci yönlendirme programı da yürütüyor. Temmuz ayı itibarıyla Opendoor, mülklerini Redfin aracılık sitesinde listelemeye ve tamamlanan satışlar için şirket komisyonlarını ödemeye başladı.
Delprete, bu hamleleri Opendoor'un satın alma hacmini artırması ve evlerini daha hızlı satması gerektiğinin bir işareti olarak görüyor. Şirket, şu anda 2019'da 30.000'den fazla işlemin hızında olduğunu söylüyor - önemli bir sayı, ancak yine de ülkenin öngörülen toplamının yüzde 0,6'sından az yıl için hacim. DelPrete, 'Opendoor'un fark ettiği şey, sektördeki herkese karşı çalışarak emlak alanını ve özellikle Emlakçıları bozmanın oldukça zor olduğudur' diyor. 'Acenteler, tüketicilerin bir ev alıp satarken kendilerini güvende hissetmelerine yardımcı olur.'
Opendoor ise bu yeni girişimlerin bir yön değişikliğini temsil etmediğinde ısrar ediyor. Şirketin emlak sektörü stratejisi başkanı Tyler Hixson, 'Biz her zaman acentelerle çalıştık ve çalışmak istedik' diyor. 'Onlar sürekli müşteriler, bu yüzden gerçekten harika bir müttefikler.'
Bu arada, her ikisi de 2015 yılında piyasaya sürülen diğer mülk teknolojisi (proptech) girişimleri Offerpad ve Knock, toplam 1,6 milyar dolarlık borç ve öz sermaye artırdı. Halka açık Zillow geçen yıl web sitesine 'şimdi sat' seçeneği ekledi. Ve geleneksel emlak firmaları, Keller Williams ve Coldwell Banker'ın geçtiğimiz yıl anında teklif pazarına girmesiyle birlikte, müşteriler için giderek daha fazla kendi iBuying programlarını başlatıyorlar.
Coldwell Banker'ın, sistemin pilot pazarlarından biri olan Dallas/Fort Worth'daki konut komisyonculuğu başkanı Frank Obringer, 'Bugün toplumumuzda insanların aradığı şey budur - rahatlık' diyor. 'Bunun tüketici için neden çekici olabileceğini gördük ve rekabet edecek bir ürünümüz olması gerekiyordu.'
Güçlü bir ekonomi üzerine bahis
Tüm bu şirketler için, büyük hacimlerde gayrimenkul almak, yüksek derecede risk içerir. New York Üniversitesi'nde ekonomi profesörü Andrew Caplin, 2007'de başlayana benzer konut kazalarının, nadiren de olsa, büyük miktarda mülkü olan herhangi bir firma için felaket olacağını söylüyor. Meydana gelen olayda, 'öldüler' diyor. 'İflas ederler.' Caplin, Opendoor'un birçok pazardaki emlak verilerinin, böyle bir gerilemenin gelmesi durumunda erken göstergeler sunabileceği konusunda bir avantaja sahip olabileceğini belirtiyor.
Opendoor'un başkan yardımcısı Dod Fraser, bu amaçla, Opendoor'un mülklerine ortalama yalnızca 90 gün boyunca sahip olduğunu söylüyor. 'Evlerimizi satma konusunda disiplinli olduğumuz sürece, maruz kaldığımız fiyat dalgalanması azdır' diyor.
Şirket potansiyel bir gerilemenin ve büyüyen bir rakip listesinin önünde kalabilse bile, Opendoor'un endüstriyi değiştiren hedeflerine ulaşma yeteneği iBuying nişini yeni normale dönüştürebilir mi? Pennsylvania Üniversitesi Wharton School'da emlak dekan başkanı Gilles Duranton, çoğu insanın taşınmayı planlamak için ayları olduğunu ve getirilerini en üst düzeye çıkarmak istediğini söylüyor. 'Genel olarak, [Opendoor'un modelinin] işe yarayacağını düşünüyorum' diyor, 'ama pazarın yüzde 2 veya 3'ünden fazlasını mı ele geçirecekler? şüphem var. Ve bence onlar bundan çok daha büyük hayaller kuruyorlar.'
Wu kesinlikle büyük hayaller kurarken, dinlenmek için çok az zaman bırakır. 'Geceleri uyumuyor' eski bir asistanı not ediyor ve CEO'nun genellikle gecenin bir yarısı çalışanlara fikir içeren e-postalar veya Slack mesajları gönderdiğini ekliyor.
Wu, şirketin şu anki hedeflerinden biri olmadığını söyleyerek şirketin henüz kârlı olup olmadığını açıklamayı reddetti. Sonunda, Opendoor'u müşterilerin yalnızca ev alıp satabilecekleri değil, aynı zamanda tek noktadan alışveriş yapabilecekleri bir mağaza olarak tasavvur ediyor. düzenlemek finansman, ipotek ve tapu transferleri; sigorta satın almak; yeni evlerini dekore et ve kişiselleştir; ve taşıma hizmetleri için düzenleme yapın. 'Kategoriyi dikey olarak entegre edebilirsek, her bileşeni sıfırdan yeniden oluşturabilirsek, birçok adımı otomatikleştirebilir ve satın almak, satmak veya takas etmek için tek bir tıklama yapabilirsek,' diyor, 'en büyüğünü oluşturacağımıza inanıyoruz. evlerin çarşısı. Tüm sürtüşmeleri ortadan kaldırmış olacağız. Bu 10, 20, 30 yıl sürebilir.'
Birçok girişimci için onlarca yıl uzun bir zaman çizelgesi olabilir, ancak gençliğinden beri gayrimenkule odaklanan Wu için değil. 'Çevrimiçi basitleştirilmiş bir deneyim oluşturabilir ve bunu mümkün olan en düşük maliyetle yapabilirsek,' diyor ve 'Kategoriyi kazanacağımıza kesinlikle inanıyorum' diyor.
