MÜLK KIRALAMA

Kira, mülk sahibi ile mülk kullanıcısı arasındaki bir sözleşmedir. İş yeri kiralama sözleşmelerinde mal sahibi (kiralayan) maddi tazminat alır ve karşılığında kiracıya (kiracı) mülk üzerinde işini yürütme hakkı verilir. Birçok farklı mülk kiralama düzenlemesi türü ve işletme sahiplerinin böyle bir sözleşmeye girmeden önce dikkate alması gereken birçok farklı husus vardır. Ancak leasing, küçük işletme sahipleri arasında çok popülerdir: bu tür düzenlemeler, yeni veya mali açıdan darda kalmış işletmelerin sermayelerini diğer iş ihtiyaçlarına yönlendirmesine olanak tanır. Gerçekten de, birçok küçük işletme, varlıkları boyunca kiralık tesislerde faaliyet göstermektedir. Mülk kiralama, elbette, küçük bir işletme faaliyeti olabilir.

MÜLKİYET KİRALAMA TÜRLERİ

Tam Hizmet Kiralama

Bu kiralama türü öncelikle çok kiracılı ofis binalarında kullanılır. Esasen, bu tür düzenlemeleri kabul eden kiracılar, kira ödemesine ek olarak çok çeşitli ek hizmetler için tek bir toplu ödeme öderler. Tam hizmet kiralama koşulları altında, ev sahibi kiracılarına güvenlik, bakım, temizlik ve çeşitli hizmetler (su, elektrik, klima, ısı) dahil olmak üzere bir dizi farklı hizmet sağlamaktan sorumludur.

Brüt Kira

Brüt kira sözleşmesinin şartlarına göre, kiracı, kiraya verene brüt kira tutarı (ve uygun olduğunda satış vergisi) öder. Emlak vergileri, sigorta ve bakım gibi emlak masrafları ev sahibinin sorumluluğundadır; kiracı kamu hizmetlerinden sorumludur. Bazen kira sözleşmesi, kiracının belirli bir düzeyi aşan mülk maliyetlerini karşılamasını gerektiren hükümler içerebilir.

Bu temel kiralama düzenlemesinin varyasyonları, daire kiralamasını ve adım kiralamasını içerir. Daire kiralama, en temel sözleşme türüdür ve genellikle küçük işletmeler arasında en popüler olanıdır. Kiracının belirli bir süre için sabit bir fiyat ödemesini gerektirir. Öte yandan kademeli kiralama, vergiler, sigorta primleri ve bakım gibi alanlarda mal sahibi giderlerinde olası artış göz önüne alındığında, taban kira ödemesinin zaman içinde kademeli olarak yükseltilmesini gerektirir. Genellikle yaşam maliyeti kiralaması olarak bilinen ilgili bir kira sözleşmesi, belirli giderlerdeki artışlardan ziyade genel enflasyon rakamlarına dayalı kira artışlarını içerir.

Net Kira

Net kiralama, çeşitli kiralama sözleşmesi türlerinin en yaygın olanıdır. Net kiralama şartlarına göre, kiracı ev sahibine bir baz kira artı kiracının emlak vergileri payını kapsayan ek bir meblağ öder. Vergiler arttığında, bu masrafları karşılamak kiracının sorumluluğundadır. Her kiracının yükümlülükleri, toplam tesisin yüzde kaçının her kiracı tarafından işgal edildiği belirlenerek hesaplanır; böylece tesisin yüzde 20'sini işgal eden bir kiracı, artışın yüzde 20'sini öder.

Temel net kiralamanın varyasyonları, 'çift net' ve 'üçlü net' kiralamayı içerir. Çift net kiralama kapsamında, kiracı, ilave sigorta primlerinin yanı sıra vergi artışlarını almaktan sorumludur; üçlü net kiralamalarda, kiracılar sigorta primlerini, vergi artışlarını, ve Binanın, otoparkın ve kiracı tarafından kullanılan diğer alanların bakım ve/veya onarımlarıyla ilgili maliyetler. Üçlü net kiralama, bariz nedenlerle ev sahipleri arasında popülerdir; küçük işletme sahipleri, bu tür düzenlemelerin bazen ev sahiplerini bu alanlardaki bakım konusunda, faturayı kendileri ödemek zorunda kaldıklarında olabileceklerinden daha az dikkatli hale getirdiğine dikkat etmelidir.

Yüzde Kiralama

Bu düzenleme, kiracıların bir taban kira ve/veya kiracının brüt gelirinin bir yüzdesini ödemesini gerektirir. Bazı sözleşmelerde yüzde 10-12'ye kadar çıkabilen bu yüzde, yıllık, altı aylık veya üç ayda bir ödenir (ancak bazı alışveriş merkezleri ve alışveriş merkezleri daha sık ödeme gerektirir). Bu düzenleme, gıpta ile bakılan perakende alanlarında mülkü olan kiraya verenlerin gözdesidir; kiracılar daha az olumlu eğilimlidir, ancak arz ve talep yasaları, genellikle arzu edilen mülk sahiplerinin üzerinde ısrar etmesini mümkün kılar. Küçük işletme sahipleri, sözleşmenin 'brüt gelir' olarak tanımladığı şeyi tam olarak anlamalıdır. Fred Steingold, 'Brüt satışları nasıl tanımladığınız konusunda net olun' diye yazmıştı. Küçük Bir İşletmeyi Başlatmak ve Çalıştırmak için Yasal Kılavuz . 'İş türünüze bağlı olarak, kira yüzdesi belirlenmeden önce belirli kalemler brüt satışlardan düşülmelidir. İşte bazı olasılıklar:

iade edilen mal
teslimat ve kurulum için yaptığınız ücretler
otomatlardan satış
iade edilebilir depozitolar
katalog veya posta siparişi satışları
satış vergisi

Kısacası, kira sözleşmenizin, satışlarınızı aşan tüm kalemleri kiraladığınız yerden hariç tuttuğundan emin olun.'

KİRALAMANIN AVANTAJLARI VE DEZAVANTAJLARI

Küçük İşletme Yönetimi (SBA), küçük işletme sahiplerine mülk kiralamak veya satın almak konusunda tartılırken çeşitli faktörleri göz önünde bulundurmalarını tavsiye eder. Bu düşünceler şunları içerir:

İşletme gereksinimleri—şayet işletmenin işletme gereksinimlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde önemli ölçüde değişmesi bekleniyorsa, işletmelerin daha kolay hareket etmelerini sağladığı için kiralama muhtemelen tercih edilecektir.
Sermaye arzı ve sermaye ihtiyaçları—leasing, küçük bir işletmenin sermayesinin daha büyük bir yüzdesini diğer işletme ihtiyaçları (reklam, üretim, ekipman, maaş bordrosu, vb.) için serbest bırakır. İşletmenin elinde fazladan nakit yoksa (ve birkaç küçük işletme var), kiralama daha mantıklı bir seçim olabilir. Bu muhtemelen küçük şirketlerin kiralamasının en büyük nedenidir.
Finansman ve ödeme esnekliği—Bir mülk satın almak yerine kiralamak için finansman sağlamak genellikle daha kolaydır. Ek olarak, kiralamalar kredilerden daha uzun sürelere yayılabilir ve nakit akışı değişikliklerini telafi edecek şekilde yapılandırılabilir (ikincisi mevsimlik işletmeler için önemli bir faktör olabilir).
Yeniden satış değeri—Mülkün değerinin artması muhtemel mi? Eğer öyleyse, ne kadar? Birçok küçük işletme sahibi, varlığın değerli bir uzun vadeli yatırım olduğuna karar verirse, önemli miktarda borç tahakkuk ettirmek zorunda kalsalar bile kiralamak yerine satın almayı tercih eder.
Ekipman—Birçok kiralama sözleşmesi, kiracılara ekipmanın yükseltilmesi ve/veya bakımı konusunda daha fazla esneklik sağlayan hükümler içerir.
Vergiler—Mülk sahipleri, kiracılara açık olmayan amortisman ve yatırım vergisi kredileri gibi vergi avantajlarından yararlanır.

DİĞER KİRALAMA KOŞULLARI

Ek olarak, bir sözleşmenin genel kabul edilebilirliği üzerinde büyük bir ağırlık oluşturabilecek bir kira sözleşmesinin başka unsurları da vardır. Kira sözleşmelerinin detayları büyük ölçüde değişebilir. 'Teoride,' dedi Steingold, 'kiralamanın tüm şartları pazarlık edilebilir. Bununla birlikte, ne kadar müzakere edebileceğiniz ekonomik koşullara bağlıdır. Şehrinizde arzu edilen mülkler tam doluluk oranına yakınsa, ev sahipleri fiyat veya diğer önemli kiralama koşulları konusunda sizinle pazarlık yapmaya istekli olmayabilir. Öte yandan, ülkenin ticari alanların gereğinden fazla inşa edildiği birçok yerinde, ev sahipleri boş birimleri doldurmak için küçük işletmelerle pazarlık yapmaya hevesli.'

Özel maliyetler

Kiralamalar genellikle mülkte yapılması gereken herhangi bir tadilatı kapsar ve bunun için kimin ödeme yapacağını belirtir. Bu tür çalışmaların çoğu 'özel mülk iyileştirmeleri' kategorisine girer: halı döşeme, yalıtım, sıhhi tesisat ve elektrik tesisatı, aydınlatma, pencereler, tavan döşemeleri, sprinkler ve güvenlik sistemleri ve ısıtma ve klima sistemleri. Kira, her iyileştirmeyi ve ne zaman yapılacağını, ideal olarak taşınmadan önce belirtmelidir. Kira süresi uzunsa ve/veya alınan alan önemliyse ve iyileştirmeler genel nitelikteyse, ev sahibi bu tür iyileştirmeleri yapmaya daha istekli olacaktır. Bununla birlikte, Steingold'un belirttiği gibi, '[küçük işletme sahibi] özel ihtiyaçlarınız varsa - örneğin, bir fotoğraf laboratuvarı veya dans stüdyosu işletiyorsanız - ve karanlık odanız veya parke zemininiz gelecekteki kiracıların çoğu için sınırlı bir değere sahip olacaktır, ev sahibinin iyileştirmelerin maliyetlerini isteyerek karşılamasını beklemeyin. Ev sahibi, siz ayrıldıktan sonra alanı yeniden şekillendirmenin maliyetini karşılamak için sizden bir ücret talep edebilir.' Bazı kiralamalar, kiracılara belirli yönergelere ve kısıtlamalara uymaları koşuluyla iyileştirme yapma seçeneği sunar.

Kira Süresi

Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki müzakereler, küçük işletme sahibinin geleceğe dair net bir resmi olmadığı sürece, genellikle kira süresi sorununa takılır. Kiraya verenler normalde uzun süreli kiralamalar ister, kiracılar ise yenileme hakları olan kısa süreli kiralamalar ister. Genel olarak, küçük işletme sahipleri, orta vadeli uzunluklarda kiralamaları güvence altına almaya çalışır. Bir yıldan kısa süreli kiralamalar, onları istediklerinden daha savunmasız bırakabilir, ancak özellikle iş yeni ve kanıtlanmamışsa, çok yıllı dönemler de tehlikeli olabilir. Ortak bir uzlaşma, sözleşmeye bir 'seçenek maddesi' eklemektir, böylece kiracı orijinal kiralama süresinin bitiminde isterse kalabilir.

münhasırlık

Birçok küçük işletme sahibi, imzaladıkları herhangi bir kira sözleşmesinin, genellikle 'münhasırlık maddesi' olarak bilinen şeyi içerdiği konusunda oldukça makul bir şekilde ısrar ediyor. Bu madde, kiracıya, malını veya hizmetini mülk üzerinde satma konusunda münhasır bir hak tanıyarak, kiraya verenin diğer kiracılar tarafından bu tür satışları önlemesini zorunlu kılar.

Sigorta

Ev sahipleri genellikle 1) kiracının kiralanan mülke zarar vermesi veya 2) müşterilerin veya başkalarının tesiste yaralanması durumunda kiracılardan sigorta sağlamalarını ister. Kiralanan alan kesinlikle ofis kullanımı için ise, bu tür maddeler mevcut olmayabilir. Kiracı tarafından sigorta istendiğinde, miktarı sıklıkla ev sahibi belirler.

Tesislerin Kullanımı

Alışveriş merkezi/strip alışveriş merkezi sahipleri, genellikle kira sözleşmesinde, kiralanan binaların onaylanmış kullanımları hakkında belirli ayrıntılar sağlayan bir dil içerir. Bu tür şartlar genellikle diğer kiracıların işlerini korumaya hizmet eder. Örneğin, bir striptiz merkezindeki bir kafenin sahibi, eskiden sakin bir spor hediyelik eşya dükkanı işleten komşusu vites değiştirmeye ve bir dövme salonu açmaya karar verirse oldukça mutsuz olabilir.

Ayrıca, kiralama sözleşmeleri hem kiralayanları hem de kiracıları ilgilendiren diğer birçok konuda hüküm ve düzenlemeler sağlar. Bunlar şunları içerir:

Tabela (kiracı reklam tabelalarının boyutunu, stilini ve parlaklığını düzenler)
Çeşitli imar yasalarına, izinlerine ve alan kullanımına ilişkin kısıtlamalara uygunluk
Diğer yerel, eyalet ve federal yasalara uygunluk
Kiralamayı devretme veya devretme
Kiralanan alanın tanımı
Güvence bedeli
Ev sahibinin kiralanan alana girme hakkı
Taşınma (ev sahibi, komşu bir kiracı tarafından yeniden yapılanma veya genişleme nedeniyle kiracıyı başka bir alana yerleştirir)
Varsayılan hükümler
Çalışma saatleri
Doğal nedenlerden kaynaklanan hasar veya yıkım olayları
Onarımlar
Tazminat hükümleri
Terk (kiracı tarafından, ya tamamen terk etme, çalışma saatlerinin azalması vb.)
Kınama (mülkün tamamının veya bir kısmının şehir, ilçe, eyalet veya federal hükümet tarafından yol, geçiş hakkı veya kamu hizmeti irtifak hakkı gibi başka kullanımlar için alındığı durumlar)
Kurtarma maddeleri (feci gelişmeler durumunda - kasırgalar, isyanlar, savaşlar, sel, kuraklık vb.)
Cotenancy maddeleri (bir çapa mağazası kapanırsa veya taşınırsa işletme sahibinin kira sözleşmesini feshetmesine izin verir)
Yeniden yakalama maddeleri (aynı zamanda iptal maddesi olarak da bilinir, bu, kiracının asgari kira gereksinimlerini karşılayamaması durumunda ev sahiplerinin kiracıları sözleşme ihlali nedeniyle tahliye etmesine olanak tanır)

MEVCUT VE PLANLI BİNALAR ARASINDA SEÇİM

Çoğu start-up işletmesi zaten var olan tesislere taşınır. Bunu yapma imkanına sahip birçok küçük işletme sahibi, özellikler veya prestij için yeni tesisler seçer ve tesis henüz planlama aşamasındayken kiralama yapar. Bilgili küçük işletme sahibi, karar vermeden önce her iki seçeneğin de potansiyel faydalarını ve dezavantajlarını göz önünde bulunduracaktır. Wadman Daly, 'Mevcut bir binada kiralama, Kiracıya '¦ yeni alan işgal edildiğinde diğer herhangi bir tesis seçeneğinden daha fazla [yer hakkında bilgi] sağlar' dedi. İşyerinizin Yerini Değiştirme . '[Kiracı], diğer tüm koşullardan daha fazla, hem tesisi hem de önerilen kiralama şartlarını bir dizi rakip konumda yakından inceleme konumundadır. Bununla birlikte, mevcut bir binadaki kiralamanın niteliği, kiralama veya tesisteki potansiyel değişkenler üzerinde minimum kiracı kontrolü anlamına gelir. Kira oranları, bakım ve yükseltme maliyetleri, kamu hizmetleri ve bina özellikleri sabittir veya nispeten pazarlık konusu edilemez. Ev sahipleri, azaltımlarında ve bitiş şartlarında değişiklik gösterebilir, ancak bina ve mekanik sistemlerinki gibi temel fiyat yapıları değişmeden kalır. Tabii ki, bu seçenekle ilgili herhangi bir yatırımcı etkisi yoktur.'

Ancak Daly, planlı bir binada kiralamanın kendi çekici özellikler ve belirsizlikler karışımını içerdiği konusunda uyarıyor: 'Bina özellikleri [planlı bir binada] yeni, güncel olacak ve bir dereceye kadar kiracıya göre ayarlanabilecektir. ihtiyaç. Kira sözleşmeniz geliştirici için yeterince önemliyse, kimlik, park, güvenlik, binada önemli bir konum vb. için özel talepler söz konusu olduğunda biraz ilgi görebilirsiniz.' Bununla birlikte, küçük işletme sahipleri, bu tür kiralamalara yaklaşırken dikkatli olmalıdır, çünkü binanın hem nihai görünümü hem de faydası - ayrıca maliyetleri - bina planlama aşamasındayken görünmeden ve denenmeden kalır. Daly, 'Önerilen kira oranları, benzer avantajlara sahip karşılaştırılabilir projeler ışığında incelenmelidir' diye yazdı. Otopark, klima santralleri, güvenlik, bakım vb. gibi daha az belirgin özelliklerin açıklamaları açık ve eksiksiz olmalıdır. Teklifi yapan geliştiricinin sicili dikkatlice incelenmelidir. İstenen kiralama oranında kaliteli bir inşaat geçmişi var mı, yoksa hızlı yeniden satış için yapılmış bir inşaat mı? İyi bakım veya iyi huylu ihmal için bir itibar var mı? Kira kontratının boyutuna veya önerilen kiracılığın süresine bakılmaksızın, bu ve ilgili sorular araştırılmalıdır.'

İŞLETME OLARAK GAYRİMENKUL KİRALAMA

Mülk satın almak, elde tutmak ve kiralamak da yaygın bir küçük işletme uygulamasıdır. Bir çift bir konutu satmakta zorluk çektiğinde ve bunun yerine kiralamayı seçtiğinde mütevazı bir şekilde başlayabilir. Daha sonra kazanılan deneyimlerle, diğer mülkleri satın alarak, restore ederek ve kiralayarak faaliyet işini genişletirler. Artık bir kiraya veren olan küçük işletme sahibi, daha önce yukarıda belirtilen, kiraya verenin lehine olan ilkeler tarafından yönlendirilecektir. Ticari mülk kiralamak, bu tür girişimlerin bazen başlangıcı, bazen de doruk noktasıdır. Kiralamanın temellerinin çoğu köklü ve geleneksel olsa da, bu tür mülklerin pazarlanmasında inovasyon hala mümkündür. Bir örnek, Brandice Armstrong tarafından rapor edilmiştir. Günlük Kaydı (Oklahoma şehri). Armstrong, Oklahoma City'de ev ve ticari kiralama yapan bir çiftin ticari bir bina kiralamadaki başarısı hakkında yazıyor. Sahipler, ticari alanda neredeyse bilinmeyen bir 'açık ev' düzenleme fikrine çarptılar. İkramlar ve kapı ödülleri sundular. Hemen 14 anlamlı potansiyel müşteri topladılar.